Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken 10 Altın Kural
Arsanızı değerlendirirken hukuki ve mali riskleri sıfıra indiren profesyonel yol haritası.
Hızlı Bakış: Güvenli Bir Sözleşmenin Temel Taşları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken; sürecin mutlaka noterde düzenleme şeklinde başlatılması, teknik şartnamenin tüm detaylarıyla (marka/model) yazılması ve teslim tarihinin netleştirilmesi hayati önem taşır. Ayrıca gecikme tazminatı, inşaat teminat ipoteği ve iskan belgesi şartı gibi koruyucu maddelerin eklenmesi, her iki tarafı da olası uyuşmazlıklardan koruyan en kritik adımlardır.
Gayrimenkul sektörünün en karmaşık ama bir o kadar da kazançlı modellerinden biri olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru yönetilmediğinde taraflar için büyük bir risk havuzuna dönüşebilir. Kostik Yapı olarak tecrübemizle sabitlediğimiz, bir sözleşmede mutlaka yer alması gereken 10 temel kuralı aşağıda detaylandırdık:
1. Noter Huzurunda Resmi Şekil Şartı
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekil şartına bağlıdır. Kendi aranızda yapacağınız adi yazılı bir metin mahkemede geçersiz sayılır. Sözleşme mutlaka noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılmalıdır.
2. Teknik Şartnamenin Detaylandırılması
"Birinci sınıf malzeme" ifadesi yerine; pencere doğramasının markasından asansörün kapasitesine, dış cephe yalıtımının kalınlığından parkenin sınıfına kadar her detay bir liste (Ek-1) olarak eklenmelidir.
3. Kesin Teslim Tarihi ve Başlangıç Koşulları
"Ruhsat alımından itibaren 24 ay içinde anahtar teslim edilecektir" gibi net bir ifade kullanılmalı ve mücbir sebeplerin sınırları kesin olarak çizilmelidir.
4. Paylaşım Listesi ve Şerefiye Farkı
Hangi dairenin arsa sahibine, hangisinin müteahhide ait olduğu kroki üzerinde netleştirilmelidir. Kat, cephe ve güneş alma durumuna göre oluşan şerefiye farkları bu aşamada karara bağlanmalıdır.
5. Gecikme Tazminatı ve Kira Yardımı
Projenin gecikmesi durumunda ödenecek aylık tazminat tutarı (rayiç kira bedeli) ve projenin bitmemesi riskine karşı ağır cezai şartlar netleştirilmelidir.
6. İnşaat Teminat İpoteği Uygulaması
Arsa sahibi tüm tapuyu en başta devretmemelidir. "Kademeli tapu devri" ile; kaba inşaat bittiğinde %20, iskan alındığında kalan paylar gibi bir planlama müteahhidin işi bitirme motivasyonunu sağlar.
7. Vergi ve Masrafların Paylaşımı
Belediye harçları, yapı denetim giderleri, SGK primleri ve iskan masraflarının kim tarafından ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Genellikle bu yükümlülük müteahhide aittir.
8. Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) Şartı
Teslimin tanımı "İskan belgesi alınmış ve aboneliklere hazır halde" olarak yapılmalıdır. İskanı olmayan bir bina hukuken tamamlanmamış sayılır.
9. İş Sağlığı ve Sigorta Sorumluluğu
İş kazalarından arsa sahibinin sorumlu tutulmaması için müteahhidin tam sorumlu olduğu ve geniş kapsamlı bir "All-Risk" sigortası yaptıracağı belirtilmelidir.
10. Yönetim Planı ve Ortak Alanlar
Otopark kullanımı ve ortak alanların statüsü önceden tasarlanmalıdır. Bu, mülkün ilerideki huzurunu ve piyasa değerini doğrudan etkiler.
Arsanız Kostik Yapı ile Güvende
Hukuk danışmanlarımız ve teknik ekibimizle, her aşaması şeffaf ve güvenli projeler inşa ediyoruz.
Ücretsiz Arsa Analizi İsteyin →❓ Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmedeki fesih maddeleri ve teminat ipoteği devreye girer. Arsa sahibi, mahkeme kararıyla inşaatı kalan yerden tamamlatma hakkına sahiptir.
Hayır. Bu ifade geneldir. Kombi, ankastre set veya peyzaj gibi kalemlerin dahil olduğu teknik şartnamede tek tek belirtilmelidir.
Aksi belirtilmedikçe KDV yükümlülüğü tarafların sözleşmedeki özel mutabakatına bağlıdır; genellikle müteahhit tarafından üstlenilir.