Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Şartı: Muhalif Hissedarlar Varken Süreç Nasıl İlerler?
Eski 3'te 2 çoğunluk kuralı tamamen tarihe karıştı. Binanızda imza atmayan komşular varken kentsel dönüşüm sürecini hak kaybı yaşamadan yönetmenin yolları.
Giriş: Apartman İçi Uzlaşmazlıklar Artık Kentsel Dönüşüme Engel Değil
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alan şehirlerinde, özellikle de megakent İstanbul’da güvenli konut arayışı her geçen gün daha da kritik bir hal alıyor. Evini yenilemek, ailesini güvence altına almak isteyen mülk sahiplerinin karşısına çıkan en büyük bürokratik ve sosyal engel ise uzun yıllardır apartman içi uzlaşmazlıklar oluyordu. Eskiden tek bir komşunun bile itirazı koca bir kentsel dönüşüm projesini aylarca, hatta yıllarca kilitleyebiliyordu.
Ancak mevzuatta yapılan son büyük reformlarla birlikte bu kilit kırıldı. Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişiklikleriyle kentsel dönüşümde eski 3'te 2 (2/3) çoğunluk şartı tamamen tarihe karıştı. Artık binaların yıkılması, yeni projeye karar verilmesi ve müteahhit seçimi için salt çoğunluk (%50+1) kuralı geçerli. Kostik Yapı İnşaat olarak, bu yasal süreçlerin şeffaf ve hızlı yönetilmesi adına tüm hukuki altyapımızla mülk sahiplerinin yanında yer alıyoruz.
1. Kentsel Dönüşümde %50+1 (Salt Çoğunluk) Nedir?
Kentsel dönüşüm projelerinde en çok karıştırılan noktaların başında "kişi sayısı" ile "arsa payı" farkı gelir. Yeni yasaya göre; karar alma mekanizmasında binadaki daire sayısı veya insan sayısı değil, tapudaki arsa paylarının oranı baz alınır.
Eğer binadaki toplam arsa payının yüzde 50’sinden 1 fazlası "evet" diyorsa, kentsel dönüşüm kararı yasal olarak kesinleşmiş sayılır.
Örnek Hesaplama Formülü:
12 daireli bir apartmanda, tüm dairelerin arsa paylarının eşit olduğunu varsayalım. Bu durumda 7 dairenin onay vermesi (%50+1), sürecin başlaması için yeterlidir. Kalan 5 daire "hayır" dese bile projeyi durduramaz.
• Dikkat: Eğer dükkan veya dublekslerin arsa payı daha büyükse, 4-5 daire bile salt çoğunluk sınırını tek başına aşabilir.
2. Süreç Nasıl Başlar? Tek Malik Yetkisi
Yeni kentsel dönüşüm kararlarında "tek malik" kavramı sıklıkla yanlış anlaşılıyor. Bu kural, tek bir kişinin apartmandaki herkes adına karar verip binayı tek başına yıktırabileceği anlamına gelmez. Ancak tıkanan süreçleri açmak adına tek bir malike şu kritik hak tanınmıştır:
Riskli yapı bulunan parsellerde, maliklerden yalnızca birinin talebiyle, tüm maliklerin katılımına açık bir toplantı düzenlenmesi zorunlu hale getirilmiştir. Toplantı çağrısı muhtarlıkta ilan edilir, bina panosuna asılır veya noter yoluyla maliklere bildirilir. Bu duyuru en az 15 gün boyunca askıda kalır. Amaç, herkesin masaya oturmasını ve sürecin resmen tetiklenmesini sağlamaktır.
3. Adım Adım Muhalif Hissedarlar Varken Süreç Nasıl İlerler?
Binada salt çoğunluk (%50+1) sağlandıktan sonra, projeye yanaşmayan veya toplantılara katılmayan komşuların varlığı süreci durdurmaz. Yasal mekanizma şu adımlarla tıkır tıkır işler:
Salt çoğunluğu oluşturan malikler, anlaştıkları müteahhit firma (Kostik Yapı) ile birlikte bir protokol hazırlar. Alınan bu karar, muhalif maliklere noter kanalıyla ya da e-Devlet üzerinden resmi olarak tebliğ edilir.
Kendilerine resmi tebligat yapılan muhalif maliklere, karara katılmaları ve dönüşüm sözleşmesini imzalamaları için 15 günlük kesin bir süre tanınır.
15 gün içinde uzlaşmaya yanaşmayan maliklerin arsa payları, SPK lisanslı uzmanlarca incelenerek güncel piyasa değeri belirlenir ve açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
4. Açık Artırma ile Hisse Satışı Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşümde azınlık hisselerinin satışı, binanın iç huzurunu ve hak sahiplerinin geleceğini korumak adına oldukça adil bir mantıkla yürütülür:
- Öncelik Komşularındır: Açık artırmada ilk satın alma hakkı, kentsel dönüşüm projesine "evet" diyen ve sözleşmeyi imzalayan diğer bina sakinlerine (paydaşlara) aittir. Böylece binaya dışarıdan yabancı bir üçüncü şahsın girmesi engellenir.
- Kamu Devreye Girer: Eğer yapılan açık artırmada bina sakinlerinden o hisseyi satın alan çıkmazsa, süreç yine de tıkanmaz. Satılamayan muhalif hisseler; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresi tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınır.
Önemli Not: Ruhsat aşamasına geçilebilmesi için parselin %51'inin muvafakati yeterli olsa da, azınlık hisse satış sürecinin ruhsat alıncaya kadar tamamen tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur.
5. Tahliye ve Yıkım Süreci: Kaç Gün Süre Verilir?
Binanın "Riskli Yapı" olduğu kesinleştiğinde tahliye süreci hızlıca başlar. Yapılan son yasal düzenlemeler doğrultusunda, idare tarafından maliklere ve binadaki kiracılara tahliye için 90 günden fazla olmamak üzere tek bir süre verilir.
Eğer bu süre zarfında bina tahliye edilmez ve zorluk çıkartılırsa, kentsel dönüşümün kamu düzenini ve can güvenliğini ilgilendirmesi sebebiyle, kolluk kuvvetleri marifetiyle resen (kendiliğinden) tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilir. Bu süreçte anlaşma yoluyle evini tahliye eden mülk sahiplerine ve kiracılara devlet tarafından güncel limitler dahilinde kira yardımı ve taşınma desteği de sağlanmaktadır.
6. Salt Çoğunluk Kararına İtiraz Etmek Mümkün mü?
Mevzuatın getirdiği %50+1 kuralı, "çoğunluğun azınlığa baskısı" olarak yorumlanmamalıdır. Hukuk sistemi, projeye onay vermeyen maliklerin de haklarını koruma altına alır.
Eğer alınan karar adaletsizse, paylaşımlarda şeffaflık yoksa veya bir malikin hakkı kasten gasp ediliyorsa muhalif kat maliklerinin Yürütmeyi Durdurma ve İptal Davası açma hakları saklıdır. Ancak mahkemelerin bu davalarda ilk inceleme ve savunma süreleri oldukça kısaltılmıştır. Özellikle deprem riski taşıyan, teknik raporu kesinleşmiş binalarda mahkemelerden "yürütmeyi durdurma" kararı almak artık oldukça zordur.
Kostik Yapı ile Güvenli ve Şeffaf Dönüşüm
Teknik şartnamelerin hazırlanmasından yasal tebligatların takibine kadar tüm süreci hukuki güvence altında, sıfır hata ile yönetiyoruz.
Binanız İçin Ücretsiz Ön Analiz İsteyin →❓ Sıkça Sorulan Sorular
Hayır, öncelikli satın alma hakkı kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalayan diğer kat maliklerindedir. Malikler satın almazsa hisseyi bakanlık/kamu satın alır.
%50+1 çoğunluğu sağlayan malikler, Bina Ortak Karar Protokolü ile anlaştıkları müteahhit firmayı yasal olarak belirler. Diğer maliklerin farklı bir firma isteme hakkı süreci durdurmaz.
Hayır, bu kural 6306 sayılı kanun kapsamında Türkiye’deki tüm riskli binalar ve kentsel dönüşüm uygulama alanları için geçerli ulusal bir mevzuattır.